С 1 марта 2025 года в России действует отдельный закон, регулирующий строительство частных домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу. Для заказчика это означает более безопасную схему расчетов: строительная компания не получает всю сумму в начале работ, а деньги хранятся в банке до выполнения установленных условий.
Но эскроу-счет не отменяет проверку подрядчика, договора и комплектации дома. Это финансовый инструмент, который защищает деньги заказчика, но не принимает за него решения о проекте, материалах и качестве строительства.
Как работает счет эскроу?
Сначала заказчик выбирает строительную компанию, согласовывает проект, стоимость и подписывает договор подряда. Подрядчик должен соответствовать требованиям банка и, как правило, быть включен в перечень компаний, с которыми кредитная организация работает по программе ИЖС.
После оформления сделки деньги заказчика, первоначальный взнос, ипотечные средства и материнский капитал (если имеется) перечисляются на специальный счет. Подрядчик не может использовать эту сумму во время строительства. Работы он выполняет за собственные средства или за счет проектного финансирования, предоставленного банком.
Именно поэтому эскроу-счета при строительстве частного дома отличаются от обычной поэтапной оплаты, при которой деньги поступают подрядчику после завершения каждого этапа.
Когда строительная компания получает деньги?
Средства раскрываются только после того, как дом построен и выполнены условия, установленные договором и банком. Для счетов, открытых после 1 марта 2025 года, банк может запросить выписку из ЕГРН на построенный жилой дом, заявление подрядчика и подтверждающие фото- и видеоматериалы.
До раскрытия счета деньги остаются недоступными строительной компании. Если договор расторгается или строительство не завершается, порядок возврата средств зависит от условий договора подряда, кредитного договора и правил банка. Поэтому до сделки необходимо заранее выяснить, как будут действовать стороны при замене подрядчика, переносе сроков или прекращении строительства.
Что проверяет банк?
При ипотечной сделке банк оценивает не только заемщика. Проверяется земельный участок, проект дома, договор подряда, стоимость строительства и сама подрядная организация.
В Свердловской области требования банков могут отличаться. Одна кредитная организация принимает определенный перечень проектов и подрядчиков, другая предъявляет дополнительные требования к срокам строительства, аккредитации компании или проектному финансированию.
Поэтому сначала желательно проверить, работает ли выбранный подрядчик с нужным банком, и только после этого подавать объект на окончательное согласование. Одобрение заемщика еще не означает, что банк автоматически согласует любую компанию и любой договор.
Что защищает эскроу, а что нет?
Главное преимущество эскроу-счета при строительстве частного дома — подрядчик не получает деньги до завершения работ и выполнения условий для раскрытия счета. Кроме того, средства граждан на таких счетах страхуются в установленном законом порядке на сумму до 10 миллионов рублей.
Однако эскроу не гарантирует, что выбранная планировка подойдет семье, в смете учтены все необходимые работы, а материалы полностью соответствуют ожиданиям заказчика.
Банк контролирует финансовую часть сделки и документы, необходимые для раскрытия счета. Техническое качество дома определяется проектом, договором, строительными нормами, приемкой и фактическим контролем работ на объекте.
Что важно согласовать до открытия счета?
До открытия счета важно убедиться, что все основные условия строительства уже согласованы и зафиксированы в документах. Заказчик должен понимать, какой именно дом будет построен, что входит в комплектацию, какие материалы предусмотрены проектом и в какие сроки подрядчик выполнит работы.
Особое внимание стоит уделить договору и приложениям к нему. В них должны быть указаны:
Также необходимо заранее проверить документы на земельный участок и убедиться, что параметры выбранного проекта соответствуют требованиям банка. Если строительство оформляется с ипотекой, специалист согласовывает с кредитной организацией договор подряда, стоимость дома, проект и сведения о подрядной компании.
В строительной компании TAN HOUSE заранее прорабатывают все вопросы, связанные с оформлением эскроу-счета при строительстве частного дома. Клиент заранее получает информацию о комплектации, стоимости и порядке оформления документов, а специалисты компании взаимодействуют с банком на всех этапах. Такой подход помогает провести сделку последовательно и начать строительство без лишних задержек.
Но эскроу-счет не отменяет проверку подрядчика, договора и комплектации дома. Это финансовый инструмент, который защищает деньги заказчика, но не принимает за него решения о проекте, материалах и качестве строительства.
Как работает счет эскроу?
Сначала заказчик выбирает строительную компанию, согласовывает проект, стоимость и подписывает договор подряда. Подрядчик должен соответствовать требованиям банка и, как правило, быть включен в перечень компаний, с которыми кредитная организация работает по программе ИЖС.
После оформления сделки деньги заказчика, первоначальный взнос, ипотечные средства и материнский капитал (если имеется) перечисляются на специальный счет. Подрядчик не может использовать эту сумму во время строительства. Работы он выполняет за собственные средства или за счет проектного финансирования, предоставленного банком.
Именно поэтому эскроу-счета при строительстве частного дома отличаются от обычной поэтапной оплаты, при которой деньги поступают подрядчику после завершения каждого этапа.
Когда строительная компания получает деньги?
Средства раскрываются только после того, как дом построен и выполнены условия, установленные договором и банком. Для счетов, открытых после 1 марта 2025 года, банк может запросить выписку из ЕГРН на построенный жилой дом, заявление подрядчика и подтверждающие фото- и видеоматериалы.
До раскрытия счета деньги остаются недоступными строительной компании. Если договор расторгается или строительство не завершается, порядок возврата средств зависит от условий договора подряда, кредитного договора и правил банка. Поэтому до сделки необходимо заранее выяснить, как будут действовать стороны при замене подрядчика, переносе сроков или прекращении строительства.
Что проверяет банк?
При ипотечной сделке банк оценивает не только заемщика. Проверяется земельный участок, проект дома, договор подряда, стоимость строительства и сама подрядная организация.
В Свердловской области требования банков могут отличаться. Одна кредитная организация принимает определенный перечень проектов и подрядчиков, другая предъявляет дополнительные требования к срокам строительства, аккредитации компании или проектному финансированию.
Поэтому сначала желательно проверить, работает ли выбранный подрядчик с нужным банком, и только после этого подавать объект на окончательное согласование. Одобрение заемщика еще не означает, что банк автоматически согласует любую компанию и любой договор.
Что защищает эскроу, а что нет?
Главное преимущество эскроу-счета при строительстве частного дома — подрядчик не получает деньги до завершения работ и выполнения условий для раскрытия счета. Кроме того, средства граждан на таких счетах страхуются в установленном законом порядке на сумму до 10 миллионов рублей.
Однако эскроу не гарантирует, что выбранная планировка подойдет семье, в смете учтены все необходимые работы, а материалы полностью соответствуют ожиданиям заказчика.
Банк контролирует финансовую часть сделки и документы, необходимые для раскрытия счета. Техническое качество дома определяется проектом, договором, строительными нормами, приемкой и фактическим контролем работ на объекте.
Что важно согласовать до открытия счета?
До открытия счета важно убедиться, что все основные условия строительства уже согласованы и зафиксированы в документах. Заказчик должен понимать, какой именно дом будет построен, что входит в комплектацию, какие материалы предусмотрены проектом и в какие сроки подрядчик выполнит работы.
Особое внимание стоит уделить договору и приложениям к нему. В них должны быть указаны:
- характеристики и площадь дома;
- перечень строительных работ;
- материалы и оборудование, входящие в стоимость;
- этапы и общий срок строительства;
- порядок приемки готового дома;
- гарантийные обязательства подрядчика.
Также необходимо заранее проверить документы на земельный участок и убедиться, что параметры выбранного проекта соответствуют требованиям банка. Если строительство оформляется с ипотекой, специалист согласовывает с кредитной организацией договор подряда, стоимость дома, проект и сведения о подрядной компании.
В строительной компании TAN HOUSE заранее прорабатывают все вопросы, связанные с оформлением эскроу-счета при строительстве частного дома. Клиент заранее получает информацию о комплектации, стоимости и порядке оформления документов, а специалисты компании взаимодействуют с банком на всех этапах. Такой подход помогает провести сделку последовательно и начать строительство без лишних задержек.
