Первоначальный взнос при строительстве частного дома: как правильно рассчитать

Размер собственных средств влияет не только на одобрение ипотеки, но и на выбор программы, доступную сумму кредита и ежемесячный платеж. Поэтому первоначальный взнос на строительство дома нужно рассчитывать не отдельно от сделки, а вместе со стоимостью участка, проекта и выбранной комплектации.

По условиям льготных программ минимальный первоначальный взнос составляет 20,1% от стоимости сделки.

Какие программы доступны в Свердловской области?

Для строительства частного дома в Екатеринбурге и Свердловской области могут использоваться несколько ипотечных программ.

Семейная ипотека оформляется по ставке до 6% годовых. Максимальная сумма льготного кредита для Свердловской области составляет 6 миллионов рублей.

IT-ипотека также предусматривает ставку до 6% годовых. Максимальная сумма кредита составляет 9 миллионов рублей. Екатеринбург подходит под территориальные условия программы, но заемщик и его работодатель должны соответствовать требованиям банка и государственной программы.

Если льготного лимита недостаточно, банк может предложить комбинированную ипотеку. В этом случае часть кредита рассчитывается по льготной программе, а сумма сверх установленного лимита — по рыночным условиям. Банк объединяет две части и устанавливает единую средневзвешенную ставку по договору. Чем больше рыночная часть, тем выше итоговый процент и ежемесячный платеж.

По комбо-семейной ипотеке сумма кредита в регионах может достигать 15 миллионов рублей, а по комбо-IT — 18 миллионов рублей. Конкретный лимит зависит от банка, дохода заемщика, стоимости объекта и параметров сделки.

Как учитывать стоимость земельного участка?

Если участок уже находится в собственности, расчет производится от стоимости строительства дома по договору подряда.

Если землю еще нужно приобрести, мы рекомендуем включать участок и строительство в одну ипотечную сделку, когда это допускают условия банка. Тогда стоимость участка складывается со стоимостью выбранного проекта, и первоначальный взнос рассчитывается от общей суммы.

Например:

• земельный участок — 2 000 000 рублей;
• строительство дома — 8 000 000 рублей;
• общая стоимость сделки — 10 000 000 рублей;
• первоначальный взнос 20,1% — 2 010 000 рублей;
• необходимый кредит — 7 990 000 рублей.

Для семейной ипотеки лимита 6 миллионов рублей в этом случае недостаточно. Значит, потребуется увеличить собственные средства либо рассмотреть комбо-семейную ипотеку.

Именно поэтому первоначальный взнос на строительство дома нельзя определять только как 20,1% от стоимости проекта, если в ипотеку одновременно приобретается земля.

Почему минимального взноса иногда недостаточно?

Даже если клиент располагает необходимыми 20,1%, банк оценивает не только эту сумму. Учитываются подтвержденный доход семьи, действующие кредиты, ежемесячная долговая нагрузка, срок ипотеки и стоимость всего проекта.

Например, заемщику может быть доступна комбо-программа по стоимости объекта, но банк не одобрит необходимую сумму из-за недостаточного дохода. В такой ситуации увеличение первоначального взноса уменьшает кредит, ежемесячный платеж и долю, которая рассчитывается по рыночной ставке.

Базовая ипотека позволяет получить большую сумму — в отдельных банках лимит может достигать 100 миллионов рублей, — но ставка по ней значительно выше льготной и зависит от текущих условий кредитора. Поэтому ее используют, когда заемщик не подходит под государственную программу или когда льготной и комбинированной суммы недостаточно.

С чего начинать расчет?

Сначала необходимо определить полную стоимость сделки: участок, строительство, выбранную комплектацию и обязательные дополнительные расходы. Затем рассчитывается 20,1% собственных средств и определяется необходимая сумма кредита.

После этого проверяется, подходит ли клиент под семейную или IT-ипотеку. Если установленного лимита недостаточно, рассчитывается комбо-программа и оценивается итоговая ставка и платеж.

Ипотечный брокер строительной компании TAN HOUSE первоначальный взнос на строительство дома рассчитывает до подачи ипотечной заявки. Мы сопоставляем стоимость участка и проекта, параметры заемщика и требования банков, чтобы сразу определить реалистичный вариант финансирования и не подавать клиента в программу, которая заведомо не покрывает стоимость строительства.